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首都經濟圈樓市重構 商業地產供應量偏大

發布日期:2014-9-12 瀏覽次數:806
   
    常常有人問仲量聯行天津研究部負責人馬渡,首都經濟圈究竟會有怎樣的影響。盡管這并不是什么新鮮事,四年前中央政府就已經在“十二五”發展規劃中正式提出首都經濟圈概念,而十年前人們就已經聽說過這樣的名詞。
 
  但近期這個話題之所以再度“沸騰”,是因為首都經濟圈發展規劃已進入專家評審階段。權威人士透露,該發展規劃距離出臺已進入倒計時,規劃內容包括基礎設施建設、醫療建設、生態環境建設、監管等。
 
  從過去的經驗來看,每一項重大的規劃都意味著利益格局的重新塑造。新的經濟圈一定會帶來新的機會。擔憂也同時存在。不久前,仲量聯行發布報告稱,截至2020年,北京、天津地區將有1500萬平方米的新建商業面積規劃開發。過剩風險一觸即發。
 
 需求難以自然而來
 
  在天津濱海新區空曠的鹽堿地上,不到十年的時間里,就生長出一片壯觀的水泥森林。這片“水泥森林”被命名為于家堡金融中心。其功能定位是全球主要金融中心?,F有土地面積1.01平方公里,和北京金融街規模相差無幾,2020年它的面積計劃將擴張至3.86平方公里。由于需求難以滿足供應,會導致一些開發商采取緩建的措施來應對市場。但如果按照規劃,2020年建成于家堡金融中心足有北京金融街面積的2.5倍。
 
  在天津濱海新區,不只有于家堡這么一個金融中心。21世紀經濟報道記者曾多次赴濱海西區進行實地調查,泰達MSD(現代服務產業區)和響螺灣商務區都距離于家堡不遠。2007年前后曾有一些開發商以極低的代價獲得了土地,但現狀和當時描述前景產生的反差,讓一些開發感到失落。
 
  馬渡觀察到,天津和河北都嘗試效仿北京市的成功經驗,這種局面使得天津和河北的一些城市努力建造大量寫字樓和足以與北京的CBD和金融街相媲美的商務區。但北京也在計劃擴大其CBD和金融街,并且在大興、通州、麗澤、東壩和望京興建新的商務中心。另外,河北省的一些小型城市也在規劃新的中心商務區。“直轄市和省份之間的競爭導致了市場的過度供給。”馬渡說。
 
  仲量聯行進一步分析說,從理論上講,競爭促進發展,但是如此競爭會加劇不平衡的增長。首都的經濟規模和政治地位使得天津和河北難以保留人才并改善經濟增長的質量。本質上說,占據著資源優勢的北京繼續吸引最重要的資源。盡管籠罩在北京光環下黯然失色的天津已開拓出自己的一片細分市場,河北省則繼續處于落后地位。
 
  不平衡的經濟布局促使河北省試圖追趕毗鄰的京津,達到兩市的經濟水平。然而,在這場競賽中,三個區域重疊的發展戰略將使各自都受到損害。例如,天津試圖成為“中國北方金融中心”,但北京的金融街已經占據金融功能并在逐步擴張中。河北省試圖建立的“曹妃甸”區域,其大型深水港灣、生態城和工業園區的建設定位,與天津的濱海新區定位相似。因采取相似的發展戰略,各個地方政府在需求尚未落地的情況下正創造過剩的產能和空間。這種“如果建設項目,需求自然而然會來”的發展模式僅適用于供不應求的情況,但當前中國經濟增速放緩的背景下很難再出現這種情形。
 
  仲量聯行報告指出,由于地方財政收入大部分來源于土地出售及相關稅收,加上政府間缺乏協調,造成各個地方政府常常過度依賴通過商業用地的出讓獲得稅收,同時希望建造大型商務中心來確保未來稅收。政府忽視供需動態平衡和開發商資產負債表的長遠健康發展,導致商業土地的不合理分配。
 
  交給市場來決定
 
  住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時也指出,京、津、冀區域發展的不平衡很難在短時間內消弭。比如,北京人口擁擠,但向河北疏散時卻發現,河北的污染更加嚴重。交通網絡的修建也非一日之功。相比長三角經濟圈和珠三角經濟圈更加密集的交通網絡,首都經濟圈還需要興建新的交通基礎設施。同樣,相比市場化程度更高的長三角和珠三角,首都經濟圈的政府推動痕跡過重。顧云昌認為應在建立良好的頂層制度設計的基礎上,把市場還原給市場。
 
  馬渡向21世紀經濟報道記者透露說,在空置情況顯著的響螺灣商務中心和于家堡金融中心,那里的開發商都在等待明年八月高鐵開通,市場會產生新的需求。
 
  但解決問題的關鍵在于從更高的層面建立區域協調發展機制。仲量聯行華北區研究部經理柯禮博指出,地方政府應該更加關注自己的優勢,而不是模仿其他區域的成功經驗。不是每個城市都要成為中國下一個金融中心。北京應該利用擁有國家“硅谷”和技術型人才的優勢,而天津則應以亞洲航空樞紐和中國北方最重要海港身份尋求進一步發展。較低的地價和勞動成本使河北省的城市擁有更加低廉的企業運營成本。通過競爭杠桿作用,地方政府將不再為城市中并不合理的行業興建商務中心,而是因地制宜。
 
  柯禮博進一步指出,在制定出規劃后,讓商業地產們決定商業的體量和形態。他們更清楚市場需要什么。此外,仲量聯行還建議在首都經濟圈內統一激勵機制,如補貼和稅收減免等。這么做,可以創造良性的城市競爭氛圍。企業不再因為北京提供更多的稅收補貼而將目光緊緊投向北京。統一的激勵措施將給更多的城市帶來更平衡的商業地產需求。
 

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